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Das eigene Haus finanzieren: Sorgenlos ins Eigenheim

Ein Haus finanzieren ist kompliziert - Wir schaffen Klarheit und erleichtern Ihnen den Weg

Das eigene Haus -
finanzieren Sie sich Ihren Traum vom Leben.

In Zeiten niedriger Zinsen sind klassische Kapitalanlageformen wenig lukrativ. Denn die Rendite reicht meist kaum aus, um einen Inflationsausgleich zu erzielen.

Viele Menschen besinnen sich daher gerade in zinsschwachen Zeiten auf das Wohneigentum als Anlageform und auch Variante der Altersvorsorge. Ein Haus finanzieren ist daher in vielerlei Hinsicht der Traum vieler Deutscher.

Eine eigene Immobilie bedeutet eine größere finanzielle Unabhängigkeit und Sicherheit.

Endlich die eigenen 4 Wände? – Finanziell unabhängig sein

Die Experten von haus-finanzieren.org haben für Sie die 3 beliebtesten Möglichkeiten zur Hausfinanzierung  gegenübergestellt.

Annuitätendarlehen
Darlehen mit endfälliger Tilgung
Bausparvertrag
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Es werden konstante Raten gezahlt. Dabei steigt mit der Zeit der Tilgungsanteil und der Zinsanteil fällt. Es handelt sich um eine langfristige Anlage.Der Kredit wird erst am Ende der Laufzeit gezahlt. Während der Laufzeit werden nur die Zinsen auf den Kredit gezahlt. Investiert wird u.a. in Lebensversicherung.Ist die klassische Variante der Hausfinanzierung. Hier zahlt der Bausparer über eine gewisse Zeit Beiträge ein bis das Bauspardarlehen beantragt werden kann.

Hausfinanzierungsmodelle im Überblick:

Annuitätendarlehen • Bausparvertrag • Fälligkeitsdarlehen • Forward-Darlehen
Cap- / Collar-Darlehen • Vorschaltdarlehen

Experten sagen: Auch ohne Eigenkapital lässt sich ein Haus finanzieren

Doch Bausparen stellt nur eine Möglichkeit dar, zu den eigenen vier Wänden zu kommen. Die klassische Baufinanzierung setzt zwar in der Regel Eigenkapital voraus. Allerdings benötigt man nicht unbedingt einen Bausparvertrag um dieses anzusparen. Mitunter ist auch ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich. Generell gilt jedoch: Je höher der Eigenkapitalanteil desto günstiger lässt sich die eigene Wohnung oder das eigene Haus finanzieren. Daher steht vor jedem Bauvorhaben eine genaue Aufstellung der eigenen finanziellen Situation. Sind Ersparnisse bzw. eine Bausparvertrag vorhanden? Lässt sich mit dem eigenen Einkommen auch dauerhaft die Tilgung eines Baukredits bezahlen? Sprich: Wieviel Haus kann ich mir  leisten? Erst wenn Sie diese Fragen geklärt haben, sollten Sie Ihre Pläne konkretisieren.

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Entwicklung des Zinsniveaus ist wichtig

Die Konditionen für eine Baufinanzierung können sich erheblich unterscheiden. Da ein Haus selten über wenige Jahre sondern meist mehrere Jahrzehnte finanziert wird, ist es daher umso wichtiger einen Hausfinanzierung Vergleich durchzuführen. Dieser sollte sich nicht nur auf die Höhe der Darlehenszinsen konzentrieren, sondern auch so wichtige Faktoren wie etwa die Bindung der Zinsen berücksichtigen. Denn Sie können mit der Kreditanstalt vereinbaren, dass der jeweilig vereinbarte Zinssatz über eine bestimmte Zeit nicht erhöht werden darf.

Insbesondere wenn die Zinsen wie jetzt sehr niedrig sind, kann eine längere Zinsbindung schnell eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten. Wenn Sie verschiedene Angebote zur Eigenheimfinanzierung vergleichen, sollte Höhe der Zinsen und mögliche Zinsbindung also genau gegeneinander abgewogen werden. Denn wahrscheinlich ist die Vereinbarung einer sehr langen Festlegung der Zinsen von etwa 15 Jahren bei einer Baufinanzierung mit sehr niedrigem Zinssatz nur schwerlich möglich.

Niedrige Bauzinsen nicht einziges Kriterium für gute Baufinanzierung

Ein reiner Bauzinsen Vergleich reicht, wie bereits erörtert, nicht immer aus, um die beste Möglichkeit zu finden, das eigene Haus finanzieren zu können. Unterschiedliche Laufzeiten und Monatsraten wirken sich am Ende ebenfalls auf die Gesamtsumme des Baukredits aus. Je länger ein Darlehen läuft, desto mehr Zinsen fallen an und umso teurer ist der Kredit entsprechend auch. Zudem sollten Sie sich vor Abschluss eines Baudarlehens informieren, ob die Möglichkeit einer Sondertilgung besteht. Das heißt, Sie haben mit der Sondertilgung, außerhalb der normalen Kreditraten, die Option, die Restschuld zu verringern. Einige Kreditinstitute bieten diese Möglichkeit überhaupt nicht, andere wiederum verlangen hierfür hohe Gebühren, so dass sich die Zahlung außer der Reihe kaum lohnt. Auch eine Anschlussfinanzierung macht nur dann Sinn, wenn sich die Kosten für eine vorzeitige Rückzahlung der Baufinanzierung in Grenzen halten.

Sicher die richtige Finanzierung fürs Haus gewählt? – Immobilienkredite im Test

Wie bereits zu anderen Finanzprodukten hat die Stiftung Warentest auch hinsichtlich der verschiedenen Möglichkeiten das eigene Haus zu finanzieren Tests durchgeführt. Der letzte große Baufinanzierung Test stammt aus dem April 2013 (Finanztest Ausgabe 4/2013). Das Fazit des Tests lautete vor allem, dass selbst in der jetzigen Niedrigzinsphase eine Baufinanzierung nur dann günstig zu gestalten ist, wenn die Tilgung hoch genug ist. So empfehlen die Tester eine Tilgung von 3 bzw. 4 Prozent. Allerdings sollte immer auch genau berechnet werden, ob eine Tilgung in dieser Höhe finanziell machbar ist. Denn übernimmt sich der Kreditnehmer mit dem Darlehen, droht im schlimmsten Fall der Verlust der Immobilie. Hier können Sie unverbindlich die Testsieger der Baufinanzierung vergleichen lassen.

Hausfinanzierung berechnen – verschaffen Sie sich einen ersten Eindruck

Ein Hausfinanzierung Rechner kann Ihnen einen ersten guten Eindruck davon verschaffen, mit welcher Monatsrate Sie bei gewünschter Kreditsumme und angestrebter Laufzeit rechnen können. Dabei lassen sich meist auch Faktoren wie die Zinsbindung berücksichtigen. Jedoch ist ein genaues Angebot für die Baufinanzierung nur dann möglich, wenn auch staatliche Fördermöglichkeiten und mögliche Sondertilgungen mit einberechnet werden. Ein individuelles Angebot ist daher oft aussagekräftiger als ein pauschalisierter Vergleich.

Eine unabhängige Beratung hat dabei den Vorteil, dass versteckte Kosten der Baufinanzierungsverträge eher entlarvt und die verschiedenen Angebote auch hinsichtlich anfallender Gebühren verglichen werden können. Zudem kann gleich geprüft werden, ob und in welchem Rahmen später eine Sondertilgung und damit eine Anschlussfinanzierung möglich ist. Eine solche Anschlussfinanzierung gibt Kreditnehmern die Möglichkeit, das Darlehen gegebenenfalls durch einen günstigeren Kredit abzulösen, wenn die Kreditzinsen für die Baufinanzierung zu stark ansteigen.

Sicher in die eigenen 4 Wände durch staatliche Förderung von Wohneigentum

Zusätzlich zu einer Baufinanzierung, lässt sich mit dem KfW Wohneigentumsprogramm ein Teil der Baukosten bzw. des Kaufbetrags finanzieren. Bis zu einer Kreditsumme von 50.000 Euro pro Vorhaben unterstützt die KfW den Kauf oder Bau von Wohneigentum mit besonders günstigen Finanzierungskonditionen. Auch Sanierungs- oder Umbaukosten, die Auszahlung von Miterben bei geerbtem Wohneigentum, sowie Baunebenkosten (Architekt, Notar- oder Maklergebühren) lassen sich durch die KfW finanzieren. Wer hingegen einen bestehenden Kreditvertrag umschulden oder aber das Kapital für eine Ferienwohnung aufwenden will, kann die Förderung nicht in Anspruch nehmen.

Kritik am KfW-Förderprogramm

Experten äußerten sich nun aber negativ zum Kredit der staatlichen Förderbank. Vor allem Familien mit geringem Einkommen, die damit ihr Haus finanzieren, laufen Gefahr sich zu überschulden. Mehrere Universitätsprofessoren weisen darauf hin, dass nach der tilgungsfreien Zeit die Raten um mehrere hundert Euro ansteigen können. Nicht wenige können die Kreditraten dann nicht mehr bedienen und verlieren ihr Haus.

In den USA hat eine ähnliche Finanzierungsform zum Entstehen der Immobilienblase und damit zur Finanzkrise geführt.

Verbraucherschützer warnen vor Bausparverträgen

Auch die Bausparkassen werben mit den historisch niedrigen Zinsen. Leider haben die Verträge aber einen Haken. Die Verbraucherzentralen ermittelten sogar, dass die Bausparverträge der letzten Jahre beinahe durchweg schlechte Geschäfte waren.

Das Problem besteht für alle Bausparer in der Ansparphase, da durch die geringen Sparzinsen ihr angelegtes Geld schlechter verzinst wird. Sie sparen weniger Geld an. Die Abschlussgebühr frisst einen Großteil der Zinsen auf. Nur für Bausparer in der Darlehensphase sind geringe Zinsen gut. Denn diese lassen sich ihr Geld auszahlen und können sich von der Bank ein zusätzliches Darlehen zu günstigen Konditionen holen.

Hausfinanzierungsmodelle

Die Kreditanbieter für Hausfinanzierungen haben eine Vielzahl an Produkten im Portfolio. Jedoch hat jede Kreditart seine Vor- und Nachteile. Für wen welche Baufinanzierung geeignet ist, können Sie hier nachlesen.

Annuitätendarlehen

Die am häufigsten gewählte Darlehnsform bei der Baufinanzierung. Beim Annuitätendarlehen zahlt der Schuldner jeden Monat eine gleichbleibende Rate, mit der zum einen der Immobilienkredit getilgt wird und zum anderen die Zinsen beglichen werden. Die Zinsen werden jeden Monat auf die verbleibende Restschuld angerechnet. Somit steigt der Anteil an der Tilgung stetig an.

Vorteile
Nachteile
• hohe Planungssicherheit
• bei hoher Tilgungsrate geringe
Restschuld am Ende der Laufzeit
• oft geringe Flexibilität

Bausparvertrag

Der klassische Bausparvertrag lässt sich mit vielen Finanzierungsvarianten kombinieren und kann deshalb für Bauherren in spe verwirrend sein. Mit einem Bauspardarlehen ist man in besonderem Maße von der Entwicklung der Bauzinsen auf dem Kapitalmarkt gefeilt, da man nach Auslauf der Zinsbindung einen garantierten Darlehenszins erhält. Des Weiteren reduziert die Guthabenverzinsung die Restschuld.

Vorteile
Nachteile
• die aktuell niedrigen Zinsen können gesichert werden
• gefördert (Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie)
• niedrige Verzinsung des Bausparguthabens
• für Kreditnehmer, die sofort bauen möchten, ist Bauspar-Direktfinanzierung notwendig (verzögert die Tilgung)
• nicht unerhebliche Gebühren

Fälligkeitsdarlehen

Beim Fälligkeitsdarlehen begleicht man während der Laufzeit nur die Zinsen, nach Ablauf muss jedoch die gesamte Kreditsumme auf einmal zurückgezahlt werden.

Vorteile
Nachteile
• geringe monatliche Belastung• höhere Zinskosten
• die Darlehenssumme muss am Ende mit einem Mal getilgt werden
• lohnt sich nur, wenn die Zinsbeträge als Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden können

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist für all diejenigen sinnvoll, die in einigen Jahren anschlussfinanzieren müssen, aber sich die derzeit niedrigen Zinsen dafür sichern möchten.

Vorteile
Nachteile
• Schutz vor steigenden Zinsen von bis zu fünf Jahre im Voraus• Zinsaufschläge müssen hingenommen werden
• Vorteil nichtig, wenn Bauzinsen weiter fallen

Cap- / Collar-Darlehen

Eine recht neue Darlehensform ist das Cap- bzw. Collar-Darlehen. Dabei kann man profitieren, wenn die Zinsen nach Abschluss fallen und ist gleichzeitig vor steigenden Zinsen durch eine Obergrenze geschützt.

Vorteile
Nachteile
• hohe Flexibilität durch Sondertilgungsrechte bei Zinsänderung
• man profitiert von fallenden Kapitalmarktzinsen bei gleichzeitigem Schutz vor steigenden Zinsen
• recht hoher Zinsaufschlag
• geringere Planungssicherheit

Vorschaltdarlehen

In Hochzinsphasen besonders interessant ist das Vorschaltdarlehen. Im Vergleich zu anderen Hausfinanzierungen ist diese nur auf einen kurzen Zeitraum ausgelegt, um es dem Kreditnehmer bei fallenden Zinsen zu ermöglichen in eine langfristige „normale“ Baufinanzierung einzusteigen.

Vorteile
Nachteile
• beliebiges Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung• hoher Zinsaufschlag
• geringere Planungssicherheit
• bei steigenden Zinsen wäre klassische Baufinanzierung vorteilhafter

Welche Anbieter schneiden am besten bei Baufinanzierung Tests ab?