FMH-Experte Max Herbst im Interview mit Handelsblatt

Seit mehr als 30 Jahren steht der Name Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung, für kompetentes und unabhängiges Expertenwissen im Bereich der Baufinanzierung. Auf der Stuttgarter Anlegermesse Invest gab der Spezialist für Bauzinsen Vergleiche ein Interview, in dem er einige wichtige Ratschläge für Kreditinteressenten bereithält. Für Sie haben wir die wertvollen Tipps, die der Experte dem Handelsblatt gegeben hat, zusammengefasst.

Seit 1986 Kompetenz in Sachen Bauzinsen Vergleich

Max Herbst gilt als Koryphäe des Bauzinsen Vergleichs. Seit 1986 berät er Kunden gegen Honorar bei ihren Baufinanzierungsvorhaben. Seine Einschätzungen werden von Laien und Experten gleichermaßen geschätzt. Auf der Stuttgarter Anlegermesse Invest hatte Jens Hagen, Fachredakteur für das Ressort Finanzen beim Handelsblatt, Gelegenheit, dem Fachmann seine Fragen rund um das Thema Hausfinanzierung zu stellen.

Keine Indizien für eine Immobilienblase

Die historisch niedrigen Bauzinsen und die vielerorts gestiegenen Kaufpreise für Immobilien lassen die Furcht vor einer aufkeimenden Immobilienblase wachsen. Diese Befürchtung teilt Max Herbst nicht. Ein Investment in Immobilien sei immer noch lohnend, da die Mieten im gleichen Maße steigen wie die Kaufpreise und somit keine Indizien für eine Blase vorlägen. Herbst rät jedoch Käufern, die über geringe Eigenmittel verfügen, ihre Finanzierung genau zu prüfen und lieber eine längere Zinsbindung und eine Tilgung von zwei bis drei Prozent zu wählen.

Niedrige Zinsen dank Krisenpolitik

Kreditinteressenten möchten vor allem wissen, wie lange die Zinsen auf dem niedrigen Niveau bleiben. Abschließend beantworten kann diese Frage niemand, aber Herr Herbst gibt die grundsätzliche Weisung heraus, dass, solange Krisen fortbestehen, auch die Zinsen niedrig bleiben. So war das Zinstief im letzten Frühjahr eine Folge der Zypernkrise, die Finanzprobleme einiger Schwellenländer und die Krise in der Ukraine sorgen zurzeit für geringe Zinssätze. Sind diese Krisen durchgestanden, werden auch die Bauzinsen wieder ansteigen.

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Welche Zinsbindung ist die richtige?

Auf die Frage, welche Zinsbindungen empfehlenswert sind, entgegnet Herbst, dass ein Volltilgerdarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren zurzeit besonders günstig zu haben sei. Wer sich das nicht leisten kann, sollte sich lieber für eine Zinsbindung von 15, 20 oder 30 Jahren entscheiden. Der Zinsaufschlag, den man für die größere Planungssicherheit hinnehmen muss, ist besonders beim Schritt von 15 zu 20 Jahren Zinsfestschreibung unwesentlich und beträgt im Schnitt nur 0,15 Prozentpunkte.

Forward-Darlehen: Gut für die Planung

Ein zwiespältiges Urteil fällt der Finanzierungsexperte über das Forward-Darlehen. Zwar habe derjenige, der in den vergangenen zehn Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, eine finanzmathematische Fehlentscheidung getroffen, andrerseits wussten diese Kunden bereits drei oder fünf Jahre im Voraus, welche Lasten sie am Ende der Zinsbindungszeit zu tragen haben. Wem also sein erholsamer Schlaf wichtig ist, hat mit diesem Produkt trotzdem eine richtige Entscheidung getroffen.

Hauskauf ohne Eigenkapital: Für wen lohnt er sich?

Auch für alle, die sich für einen Hauskauf ohne Eigenkapital interessieren, hält der Darlehensexperte wichtige Tipps bereit. Interessenten sollten sich zuvorderst fragen, wie viel Geld sie neben den Mietzahlungen sparen können und wie sehr der Preis für die gewünschte Immobilie in den nächsten Jahren steigen wird. Wer mit dem Sparen nicht hinterherkommt, aber trotzdem über eine gute Bonität verfügt und seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat, könnte mit einer Vollfinanzierung die richtige Wahl treffen. Trotzdem sollten zumindest die Kaufnebenkosten und der Umzug aus eigenen Barmitteln gezahlt werden.

Sparpotenziale nutzen, können all diejenigen, die bereits über ausreichend Eigenkapital verfügen und eine niedrige Beleihung wählen. Wer beispielsweise eine Beleihung mit 20 Jahren Zinsbindung von nur 60 anstatt 100 Prozent wählt, kann durchschnittlich mehr als einen Prozentpunkt bei den Bauzinsen sparen.

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Flexible Darlehen besonders für junge Familien wichtig

Für viele Verbraucher sind Darlehensoptionen, die der Finanzierung mehr Flexibilität geben und sich so verändernden Lebensumständen anpasst, besonders wichtig. Herbst stellt fest, dass Sondertilgungen von fünf Prozent mittlerweile selbstverständlich sind und in den meisten Fällen ohne Zinsaufschlag gewährt werden. Für junge Familien hat der Fachmann eine besondere Empfehlung: Sie sollten verstärkt auf die Option achten, die Tilgungsrate ändern zu können. Falls weiterer Nachwuchs ins Haus steht oder ein Einkommen wegfällt, kippt nicht gleich die ganze Baufinanzierung. Allerdings sollte auch diese Gruppe Eigenkapitalreserven von fünf bis sieben Monatsgehältern bereithalten. Weiterhin sollte die Erziehung und Ausbildung der Kinder Priorität gegenüber einer schnellen Entschuldung genießen. Schließlich könne man Schulden „auch später tilgen, die Zeit mit den Kindern und eine solide Ausbildung lässt sich nicht nachholen.“

Umschuldung in den seltensten Fällen lohnenswert

Für alle, die bereits eine Baufinanzierung laufen haben, sind die Themen Umschuldung, Vorfälligkeitsentschädigung und Anschlussfinanzierung besonders interessant. Grundsätzlich gilt: Am Ende der Zinsfestschreibung kann immer gratis gekündigt werden; in jedem Fall nach zehn Jahren, auch wenn die Festschreibung für länger vereinbart wurde. Die Frist zur Kündigung beträgt sechs Monate. Wer weitergehende Rechte haben möchte, muss dafür in den meisten Fällen einen Zinsaufschlag hinnehmen. Besonders günstig sind hier die Versicherungen. Beispielsweise bietet die Allianz Baufinanzierung die Option auf eine vorzeitige Vertragskündigung wegen Tod, Krankheit oder beruflichem Wechsel für einen Aufschlag von nur 0,03 Prozent an.

Keine guten Nachrichten hat Max Herbst für alle, die eine Hausfinanzierung während eines Zinshochs abgeschlossen haben: Die Umschuldung zu einem niedrigen Zinssatz lohnt ihn den meisten Fällen nicht, da die Ersparnis von der Vorfälligkeitsentschädigung aufgefressen wird. Des Weiteren sind die Banken nicht dazu verpflichtet eine vorzeitige Vertragskündigung zu akzeptieren, nur weil der Kunde wegen niedriger Zinsen kündigen möchte.

Wie hoch sind die Margen und Provisionen bei Baufinanzierungen?

Wer ein Haus finanzieren möchte, zahlt unweigerlich Provision, ein Thema über das Banker am liebsten Stillschweigen bewahren. Doch auch hier gewährt Max Herbst Einblicke. So kalkulieren die meisten Banken mit einer Marge von 0,7 bis 1 Prozent. Auch die Vermittler kalkulieren mit einem Prozent Provision. Alles, was darüber hinausgeht, sieht Herbst als überhöhte Forderung an. Kunden sollten derartige Angebote unberücksichtigt lassen.

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