Wie gelingt der Hauskauf ohne Eigenkapital?

Lange Zeit galt beim Kauf eines Hauses: Der Käufer benötigt mindestens 20 Prozent, besser noch 30 Prozent Eigenkapital, um ein Haus zu finanzieren. Mittlerweile gibt es aber auch die Möglichkeit, ein Haus komplett ohne eigene finanzielle Mittel zu erwerben.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die alte Regel, dass jeder Hauskäufer mindestens 20 bis 30 Prozent an Eigenkapital in die Finanzierung einbringen muss, ist inzwischen überholt. Jedoch müssen Interessenten bei der Vollfinanzierung einige Nachteile in Kauf nehmen und eine hervorragende Bonität vorweisen können.

Bausparvertrag im Test: Passende Bausparkasse ist schwer zu finden

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Mit einer Vollfinanzierung zum eigenen Traumhaus

Historisch günstige Bauzinsen lassen zurzeit viele Menschen darüber nachdenken, jetzt ein Haus zu erwerben. Was noch vor einigen Jahren am Geld gescheitert wäre, ist heute für viele möglich. Denn auch die einstige Faustregel der Finanzierungsbranche, dass ein Hauskäufer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital stemmen sollte, ist mittlerweile hinfällig geworden.

Die sogenannte Vollfinanzierung, die in anderen Ländern wie den USA oder auch Großbritannien schon seit Jahren üblich ist, gewinnt auch in Deutschland zusehends an Bedeutung. Die Idee dahinter: Die Bank streckt den kompletten Kaufpreis des Hauses vor, damit der Käufer sein neues Heim auch ohne eigene finanzielle Mittel erhalten kann.

Kosten für die Hausfinanzierung: Bis zu 120 Prozent für Kaufpreis und Nebenkosten

Wenn sich eine einmalige Kaufgelegenheit anbietet und der potenzielle Käufer noch nicht über entsprechende Rücklagen verfügt, erscheint der Hauskauf ohne Eigenkapital als attraktive Variante zur Hausfinanzierung. Hierbei gewähren die Banken und Baufinanzierer bis zu 120 Prozent des Kaufpreises, damit der Kunde nicht nur sein neues Eigenheim, sondern auch anfallende Nebenkosten wie die Notargebühr, die Grunderwerbssteuer und die Maklerprovision finanzieren kann.

Der klare Vorteil für Sie als Käufer: Sie können das Wohneigentum sofort nutzen und müssen nicht mit dem Kauf warten, bis eigenes Kapital angespart ist. Zusätzlich profitieren Sie vom derzeitigen Zinstief und riskieren nicht, dass Ihr mühsam angespartes Geld in ein paar Jahren für höhere Zinsen, gestiegene Immobilienpreise und noch teurere Baumaterialien ausgegeben werden muss.

Experten sagen: Hausfinanzierung ohne Eigenkapital nicht für jeden sinnvoll

So praktisch und komfortabel das Konzept auf den ersten Blick erscheint, so riskant ist es bei näherer Betrachtung. Denn nicht jeder Kaufwillige kann die Komplettfinanzierung für das eigene Haus erhalten.

Wenn Sie eine Immobilie ohne Erspartes kaufen möchten, müssen Sie Sicherheiten und eine solide Finanzsituation vorweisen. Das Geld fürs Eigenheim gibt es in aller Regel nur dann, wenn der Geldgeber sicher sein kann, dass Sie in den kommenden Jahren problemlos und regelmäßig sehr hohe Kreditraten zurückzahlen können – üblich sind Tilgungsraten von mindestens zwei Prozent.

Die Vollfinanzierung kann aber auch als eine sehr vorsichtige Form der Hausfinanzierung gesehen werden. Ein Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren bedeutet nicht, dass Sie keines besitzen. Es wird nur nicht zur Finanzierung des Hauses eingesetzt. Eventuell nutzen Sie das Geld als Rücklage für den Fall, dass etwas Unerwartetes eintritt, zum Beispiel bei Arbeitslosigkeit oder unvorhergesehenen Kosten.

Welche Sicherheiten kann man zusätzlich zur Baufinanzierung einsetzen?

Wer günstigere Konditionen beim Darlehenszinssatz erreichen möchte, sollte alle Vermögenswerte in die Baufinanzierung einplanen. Diese können der Bank als zusätzliche Sicherheit dienen. Dazu zählen:

  • Rückkaufswerte von Versicherungen
  • Nicht zuteilungsreife Bausparverträge
  • Weitere Sparbriefe
  • Andere Immobilien
  • Weitere Kapitalanlagen, wie Anleihen, Fonds oder Aktien

Am besten finden Sie in einem persönlichen Gespräch mit einem Baufinanzierungsexperten heraus, welche Sicherheiten Sie zusätzlich bei Ihrer Finanzierung einsetzen können.

Stiftung Warentest hat nachgerechnet: Geringes Eigenkapital verteuert die Hausfinanzierung

Im Test zur Baufinanzierung der Stiftung Warentest haben die Prüfer genau nachgerechnet, wie viel der Hauskauf ohne Eigenkapital eigentlich kostet. Die durchschnittlichen Zinsaufschläge ergeben sich aus den Konditionen von 71 Anbietern.

Quelle: Stiftung Warentest - Finanztest 06/2014

Besonders informativ ist die Übersicht, wie viel die letzten 20.000 Euro der Kreditsumme an Effektivzinsen verschlingen.

Quelle: Stiftung Warentest - Finanztest 06/2014

Auffällig hierbei: Besonders der Sprung auf 80 Prozent Beleihung verteuert die Baufinanzierung maßgeblich. Interessenten sollten deshalb genau nachrechnen, ob eine Vollfinanzierung für sie wirklich die optimale Lösung ist.

Pro und Kontra zur Hausfinanzierung ohne Eigentkapital

Die Vorteile beim Hauskauf ohne Eigenkapital liegen auf der Hand. Zum einen ist Eigenkapital nicht zwingend notwendig, zum anderen können Sie sofort Ihr Traumhaus erhalten. Das ist zum Beispiel wichtig, wenn das perfekte Grundstück beziehungsweise Haus kurzfristig zu erschwinglichen Preisen verfügbar ist oder der Zinssatz besonders niedrig.

Ihr Maßgeschneidertes Finanzierungskonzept

Ihr gewünschter Darlehensbetrag (in €):

Ihr Maßgeschneidertes Finanzierungskonzept

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Dem gegenüber stehen die Nachteile. Hier sind vor allem die Kosten zu nennen. Das Kreditvolumen wächst und es ergeben sich höhere Zinskosten. Zudem verlängert sich die Dauer der Tilgung und auch die Raten können steigen. Zu guter Letzt wird die Bank einen höheren Zinssatz fordern, um das gestiegene Risiko zu kompensieren. Dadurch steigen die Kosten dieser Form der Hausfinanzierung noch weiter.

Pro und Contra in der Kurzfassung

+ Kein Eigenkapital notwendig

+ sofortige Finanzierung

- Zinssatz höher

- Kreditrate höher und / oder längere Tilgungsdauer

Beratung enorm wichtig - Hohe Kosten für die vollständige Baufinanzierung

Ein komplett fremdfinanziertes Haus gibt es nur gegen einen entsprechenden Aufpreis beziehungsweise deutlich schlechtere Kreditkonditionen. Die Banken und Baufinanzierer lassen sich ihr Ausfallrisiko gut bezahlen, sodass Sie ohne genügend Eigenkapital kräftige Zinsaufschläge hinnehmen müssen.

Die Zinsen bei der vollständigen Baufinanzierung sind in aller Regel deutlich höher als bei anderen Krediten. Wenn Sie an dem Kauf eines Hauses und an einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital interessiert sind und sich die Frage stellen „Wieviel Haus kann ich mir leisten?“, dann sollten Sie die höhere Zinsbelastung daher in jedem Fall bedenken.

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Experten raten meist vom Hauskauf ohne Eigenkapital ab

Von dem Hauskauf ohne Eigenkapital raten Experten in den meisten Fällen ab. Denn ein solches Vorhaben birgt ein äußerst hohes Risiko. Nur wer absolut sicher ist, dass er die fälligen und oftmals sehr hohen Kreditraten einer vollständigen Baufinanzierung in den nächsten Jahren ohne Probleme aufbringen kann, sollte über diese Finanzierungsvariante nachdenken.

Schon bei einem Jobwechsel oder einer kurzen Arbeitslosigkeit können Schuldner leicht in Zahlungsschwierigkeiten geraten, die im wohl schlimmsten Fall mit einer Zwangsversteigerung des Eigenheims enden könnten. Gerade jungen Familien ohne Rücklagen, die mit einem Hauskauf ohne Eigenkapital liebäugeln, wird aus diesem Grund immer wieder dazu geraten, mit dem Kauf zu warten, bis sie sich eine solide finanzielle Grundlage geschaffen haben. Hier können Sie sich zunächst unverbindlich beraten lassen.

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