Immobilienmarkt Deutschland: Fluch oder Segen?

Mieten oder Kaufen?

In die Entscheidung zum Kauf oder zur Miete, fließen für Immobilieninteressierte unterschiedlichste Faktoren mit ein. Insbesondere der sich rasant entwickelnde Immobilienmarkt ist einer der ausschlaggebendsten Aspekte wenn es um die Wahl des künftigen Wohnortes geht.  Julian Götting, Mitarbeiter im Research beim Immobilienverband Deutschland (IVD), kennt die aktuelle Lage auf dem Markt und weiß, dass sich diese ohne Mitarbeit der Politik nicht so schnell ändern wird.

Interview Jullian Götting IVD

Jullian Götting vom Immobilienverband Deutschland (IVD)

Beim Immobilienverband Deutschland betreuen wir 6.000 Unternehmen mit gut 100.000 Beschäftigten. Die 1.800 Verwalter im IVD verwalten rund 3,5 Millionen Wohnungen. Die Immobilienmakler des Immobilienverbandes beraten jährlich rund 40 Prozent aller Immobilientransaktionen. Damit setzen sie über 405.000 Vermittlungen pro Jahr mit einem Transaktionsvolumen von knapp 95 Milliarden Euro um. Die Immobilienbewerter stellen die Königsklasse dar, wenn es um den Marktwert einer Immobilie geht.

 

Ab wann lohnt es sich, über den Kauf einer Wohnung nachzudenken und wann sollte man eine Wohnung lieber zur Miete behalten?

Julian Götting: Diese Entscheidung hängt von einigen persönlichen Faktoren ab, sollte jedoch besonders anhand der anteiligen Belastung am Einkommen ausgemacht werden. Schaffe ich es beispielsweise Wohneigentum mit einer ähnlichen monatlichen Belastung zu erwerben, wie ich sie bei meiner Miete trage, dann ist das sicherlich sehr gut. Doch auch wenn die Belastung höher sein sollte als die bisherige Miete, sie sich aber dennoch gut stemmen lässt, würde ich jederzeit zum Eigentum raten.

Letztlich gibt es eine grobe Faustregel, die besagt, dass für das warme Wohnen nicht mehr als 40% (einige sehen diese Zahl eher niedriger) des verfügbaren Einkommens aufgewendet werden sollten. Natürlich ist eine individuelle Betrachtung hier unerlässlich, da für Geringverdiener die Schwelle sicherlich niedriger angesetzt werden könnte und für deutlich besser Verdienende möglicherweise höher.

 

Welche drei Faktoren spielen bei dieser Entscheidung die größte Rolle?

Julian Götting: Neben persönlichen Faktoren wie der Kreditwürdigkeit, dem verfügbaren Eigenkapital und der individuellen Lebensplanung, spielt hier insbesondere der lokale Immobilienmarkt eine wesentliche Rolle. Auf diese Punkte möchte ich kurz eingehen:

1. Die Kreditwürdigkeit

Bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit ist besonders wichtig, dass die Verpflichtungen aus dem Darlehen langfristig bedient werden können. Dazu zählt eine geregelte Einkommenssituation die ein bestehendes Arbeitsverhältnis voraussetzt, am besten ohne Befristung und Probezeit (jedoch müssen diese keine Ausschlusskriterium sein). Zudem sollten Interessenten für sich eine Haushaltsrechnung aufstellen um zu schauen, wie viel Einkommen für das warme Wohnen aufgewendet werden kann, ohne dass es zu Engpässen kommt.

2. Das Eigenkapital

Wer Eigenkapital aufbringen kann und will, der sollte die alternativ nicht mehr erzielte Verzinsung und auch das Sicherheit gebende Gefühl einer „Rücklage für Notfälle” nicht außer Acht lassen. Auch die individuelle Lebensplanung spielt natürlich eine entscheidende Rolle.

3. Der lokale Immobilienmarkt

Der lokale Immobilienmarkt kann alle bisherigen Überlegungen zunichtemachen. Die Voraussetzungen können noch so gut sein, wenn der Markt gerade nicht das entsprechende Angebot bereithält oder man sich in Teilmärkten bewegt, in denen es selbst für Normal- bis Besserverdienende kaum noch möglich ist, Eigentum zu erwerben.

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Welche Regionen bzw. Städte sind zurzeit am gefragtesten? Wo zahlt man zurzeit Höchstpreise?

Julian Götting: München ist weiterhin eine der teuersten Städte Deutschlands. Aber auch Stuttgart hat sehr hohe Preise. Auch die deutschen Inseln wie Norderney sind hochpreisig, was insbesondere daran liegt, dass Immobilien hier eher als Zweitimmobilie bzw. Ferienimmobilie gehandelt werden. Hier zahlen Interessierte locker über 30.000 Euro für Wohneigentum. Allerdings nicht für eine kleine Wohnung, sondern für einen einzigen Quadratmeter.

Es gibt jedoch auch Positives zu berichten. Auch wenn die Großstädte und Universitätsstädte sehr begehrt sind und konstant steigende Preise verzeichnen, ist es in vielen Städten noch immer möglich, günstig Wohneigentum zu erwerben. Abstriche müssen dann allerdings oft bei der Lage gemacht werden.

 

Wie, denken Sie wird sich der Immobilienmarkt in deutschen Großstädten in den kommenden fünf Jahren verändern?

Julian Götting: Ohne merklich mehr Wohnungen ändert sich an den steigenden Kosten und der Knappheit an Mietwohnungen nichts. Stattdessen gibt es weitere Punkte, die mich leider pessimistisch stimmen:

Dazu zählt einerseits die Tatsache, dass die Zahl der Baugenehmigungen 2018 insgesamt schon wieder rückläufig gegenüber dem Vorjahr sein könnte. Andererseits ist es kein gutes Zeichen, dass sich offenbar politisch an der Hürde der Erwerbsnebenkosten, insbesondere bei der vielerorts hohen und unausweichlichen Grunderwerbsteuer nichts ändert.

Auch bei der Finanzierung könnte es künftig schwieriger werden. Steigende Zinsen binnen der nächsten fünf Jahre hält kaum jemand für abwegig. Insgesamt bin ich ein wenig der Hoffnung, dass sich der Preisanstieg in manchen Großstädten verlangsamt. Eben dann, wenn es durch viel Neubau tatsächlich zu einer spürbaren Entlastung am Markt kommt und dieser wieder ein Gleichgewicht zwischen Käufer- und Mieterseite sowie Verkäufer- und Vermieterseite findet.

 

Welche Unterschiede im Vergleich zu anderen europäischen Ländern lassen sich bezüglich des Wohnungsmarktes erkennen?

Julian Götting: Beim Vergleich vom deutschen Markt zu anderen europäischen Ländern lassen sich einige Unterschiede benennen. Was klar ist: Wir sind ein Mieterland. Rein prozentual haben wir nach der Schweiz die geringste Eigentumsquote in Europa. Spitzenreiter ist Rumänien.

Warum wir so wenig Wohneigentum haben, ist sicherlich wieder ein Zusammenspiel vieler einzelner Komponenten. Wir können zum Beispiel von uns behaupten, dass wir einen recht gut regulierten Mieter- und Vermietermarkt haben. Hier gibt es weitestgehend Rechtssicherheit auf beiden Seiten. Das ist in anderen Ländern oft anders geregelt.

 

Welchen Geheimtipp geben Sie Immobiliensuchenden mit auf den Weg?

Julian Götting: Beim Thema Finanzierung kann ich Immobiliensuchenden folgende zwei Tipps mit auf den Weg geben:

Förderinstrumente nutzen

Ich rate in jedem Fall zu den neuen Förderinstrumenten des Bundes und des Landes Bayern. Natürlich kompensieren diese nicht gerade viel, teilweise nicht einmal die Preissteigerungen eines Jahres, aber es gibt sie und sie helfen jedem Einzelnen, der sie in Anspruch nehmen kann.

Lastenzuschuss beantragen

Und zuletzt ein Tipp, den meiner Erfahrung nach viele Menschen tatsächlich nicht kennen: Es gibt auch für Wohnungseigentümer eine Art Wohngeld, was sich Lastenzuschuss nennt. Wer jetzt kaufen kann und will, aber Sorgen hat, weil beispielsweise in der Zukunft Nachwuchs geplant ist, was durch die Elternzeit in der Regel mit Gehaltseinbußen einhergeht, sollte prüfen, ob in dieser Phase nicht ein Anspruch auf diesen Lastenzuschuss besteht.

 

Vielen Dank für das Interview, Herr Götting.

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