Stolpersteine beim Hausbau: Mit der richtigen Planung Enttäuschungen vermeiden

Falle Bauvertrag

Probleme und Mängel beim Hausbau sind keine Seltenheit. Umso wichtiger ist es, dass sich Bauherren bereits vor dem Hausbau umfassend über mögliche Risiken informieren, damit ihrem Traum vom Eigenheim nichts mehr im Wege steht. Jörg Schmidt, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Dupré. Schmidt. D’Oleire, hat schon einige Klienten auf dem holprigen Weg zum Traumhaus begleitet. Im Interview erklärt er, welche Hürden beim Hausbau lauern und wie diese zu bewältigen sind.

Interview Jörg Schmidt Dupré Schmidt D’Oleire

Rechtsanwalt Jörg Schmidt von Dupré. Schmidt. D‘Oleire Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB

Dupré. Schmidt. D’Oleire ist eine aus drei Rechtsanwälten bestehende Kanzlei mit den Schwerpunkten im Arbeitsrecht, Immobilienrecht und Familienrecht, die seit 16 Jahren in unveränderter anwaltlicher Besetzung besteht. Zu ihren Mandanten gehören sowohl mittelständische Unternehmen als auch Privatpersonen. Jörg Schmidt legt seinen Schwerpunkt auf die baubegleitende Beratung und die gerichtliche Anspruchsdurchsetzung oder Anspruchsabwehr. Seit 20 Jahren arbeitet er nun ununterbrochen in diesem Bereich als Rechtsanwalt.

Ein Großteil der Menschen träumt von einem Leben in den eigenen vier Wänden. Doch nicht immer läuft der Hausbau reibungslos ab. Was sind die drei größten Stolpersteine auf dem Weg ins Eigenheim?

Jörg Schmidt: Die meisten Bauherren sind sich nicht darüber im Klaren, dass zu den ursprünglich kalkulierten Kosten noch zusätzliche Beträge hinzukommen können. Das liegt daran, weil es sich bei einem Hausbau immer um einen hochdynamischen Prozess handelt, sodass manche Probleme erst während der Bauphase auftreten.

Darüber hinaus ist die Planung des Gebäudes das eine, der tatsächliche Bau das andere. Oftmals wird noch auf dem Bau entschieden, dass Details an der Planung verändert werden sollen, ohne deren Einfluss auf die Baukosten ausdrücklich zu besprechen. Hinzu kommt die Ungewissheit über die Solvenz der Baufirma. Nicht selten kommt es vor, dass diese oder ein Nachunternehmer während der Bauphase insolvent werden und der Bauherr dann vor erheblichen Zusatzkosten steht. Dies umfasst auch zusätzliche Aufwendungen für Gutachter, Rechtsanwalt, Gericht oder ähnliches.

Oft übernehmen sich Bauherren beim Bau ihres Traumhauses finanziell. Welche Finanztipps sollten Bauherren schon bei der Planung berücksichtigen, um böse Überraschungen zu vermeiden?

Jörg Schmidt: Generell sollte der Bauherr von vornherein in seine Finanzierung einen möglichst großen Puffer für unvorhergesehene Kosten einkalkulieren. Ich würde ein Finanzpolster von circa 10 bis 15 Prozent der Bausumme als Minimum ansetzen. Denn nichts ist schlimmer, als dass dem Bauherrn noch während der laufenden Bauphase „finanziell die Luft ausgeht“ und er den Traum vom Eigenheim deshalb früh begraben muss.

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Viele Menschen kaufen ihr neues Heim „schlüsselfertig“. Auch hier ist es wichtig, kein Risiko einzugehen und sich vor Betrug zu schützen. Was ist dabei besonders wichtig und welche Anlaufstellen haben Bauherren, um sich Hilfe zu holen?

Jörg Schmidt: Wer eine „schlüsselfertige“ Immobilie baut oder kauft, hat den Vorteil, dass nur ein Ansprechpartner existiert. Dieser ist für die mangelfreie Herstellung und insbesondere auch für alle Probleme im Zusammenhang mit Mängeln am Bau verantwortlich. Ob und wie er diese im Fall der Fälle an seinen Subunternehmer weitergeben kann, braucht den Bauherren nicht zu interessieren, Hier besteht jedoch das Risiko, dass der Vertragspartner unter Umständen nicht redlich agiert, Gelder nicht bestimmungsgemäß verwendet oder sogar die Insolvenz des Unternehmens droht.

Es empfiehlt sich daher, Referenzobjekte zu suchen und auch im Internet nachzuforschen, wie gut oder eben schlecht der Leumund/Ruf des potentiellen Vertragspartners ist. Vielleicht kennt sich auch jemand im persönlichen Bekanntenkreis mit dieser Firma aus und kann seine eigenen Erfahrungen schildern.

Des Weiteren sollte die rechtliche Prüfung eines solchen Bauvertrages oder Bauträgervertrages auf jeden Fall mit entsprechendem Zeitvorlauf vor dem Abschluss durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht erfolgen. Darüber hinaus gibt es mehrere Organisationen, die sich den Verbraucherschutz für solche Bauvorhaben auf die Fahne geschrieben haben, wie den Bauherrenschutzbund.

Wie können sich Häuslebauer am besten schützen, falls ihr Bauunternehmer während der Bauphase insolvent geht?

Jörg Schmidt: Den besten Schutz bildet zunächst einmal ein vorher gut verhandelter Bauvertrag. Unter Umständen sollte schon vorab ein eigener Sachverständiger hinzugezogen werden, da die meisten Bauverträge oder auch Bauträgerverträge die Zahlung des Kaufpreises beziehungsweise des Werklohns in Raten vorsehen. Diese Raten knüpfen an den tatsächlichen Bautenstand an und müssen natürlich nur dann in voller Höhe gezahlt werden, wenn dieser Bautenstand auch mangelfrei erreicht worden ist.

Am besten wäre es, mit der Baufirma eine Vertragserfüllungsbürgschaft oder anderweitigen Versicherungsschutz zu vereinbaren, der dann eintritt, wenn die Bauleistung entweder gar nicht oder nur mangelhaft erbracht wird. Dann muss der Bauherr das Insolvenzrisiko der Baufirma nicht allein tragen, sondern kann sich in diesem Falle an den Bürgen oder die Versicherung halten. Hier ist allerdings Verhandlungsgeschick gefragt.

Sind einmal die Kosten explodiert oder wird der Umzugstermin erneut verschoben, ist der Ärger meist groß. An wen können sich Betroffene in diesen Situationen richten und wie genau sollten sie handeln?

Jörg Schmidt: Mieter sollten sich beispielsweise vorher mit dem Vermieter offen und klar darüber austauschen, warum man das Mietverhältnis kündigt und nach Möglichkeiten fragen, ob man ein oder zwei Monate länger in der Wohnung bleiben könnte, als es der Ablauf der Kündigungsfrist eigentlich vorsieht.

Ich kann aus Erfahrung sagen, dass die Mandanten, die sich rechtzeitig sowie offen und ehrlich gegenüber ihren Vermietern offenbaren, meist mit deren Entgegenkommen rechnen können. Zögert man diese notwendigen Schritte jedoch bis zum Letzten hinaus, ist meist nichts mehr zu machen. Im Übrigen ist es am besten, entweder einen beratenden Anwalt oder zumindest eine Verbraucherschutzorganisation möglichst frühzeitig in das Geschehen einzubinden, damit auch in dieser Situation noch das Bestmögliche für den Bauherren erreicht werden kann. Denn zaubern können leider auch wir Anwälte nicht.

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