Was tun, wenn’s kracht in der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft?

WEG Zoff Differenzen

Wohnungseigentümer sollten stets ausgiebig über ihre Rechte und Pflichten informiert sein. Dazu gehört beispielsweise, zu wissen, wie sie sich gegenüber anderen Eigentümerparteien verhalten sollten oder welche Regeln sie bei der Renovierung ihrer Wohnung befolgen müssen. Trotzdem kommt es vor, dass sowohl unter Eigentümern, als auch zwischen Eigentümern und Hausverwaltung Streitfälle entstehen, die sich auch auf die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auswirken können.

Sabine Feuersänger, Referentin für Grundsatzfragen bei Wohnen im Eigentum e.V., erklärt im Interview mit haus-finanzieren.org, worauf Eigentümer beim Streit innerhalb der WEG achten müssen und welche Anlaufstellen ihnen Unterstützung bei Rechtsfragen bieten.

Sabine Feuersänger, Referentin für Grundsatzfragen bei Wohnen im Eigentum e.V

Frau Feuersänger, viele Wohnungseigentümer denken, dass sie nach dem Kauf der Immobilie alles ohne Absprache verändern dürfen und wundern sich dann, wenn es beispielsweise zum Streit mit dem Nachbarn kommt. Welche Regeln müssen Eigentümer bei Arbeiten in der Wohnung beachten?

Sabine Feuersänger: Wohnungseigentümer dürfen nur ihr Sondereigentum nach Belieben reparieren, modernisieren und sanieren. Dazu zählt beispielsweise, das Zimmer zu streichen, nicht-tragende Wände zu durchbrechen, die Badewanne auszutauschen. Am Gemeinschaftseigentum dürfen die Eigentümer hingegen keine eigenmächtigen Veränderungen vornehmen. Denn hierüber bestimmt die Eigentümerversammlung per Beschluss mit der je nach Maßnahme erforderlichen Mehrheit. Das gilt selbst dann, wenn das Gemeinschaftseigentum – etwa ein Fenster oder eine tragende Wand – mitten im Sondereigentum liegt.

Bei Ihrer Arbeit begegnen Ihnen die unterschiedlichsten Streitigkeiten. Mit welchen Fällen werden Sie dabei am häufigsten konfrontiert und was war bislang der kurioseste Streitfall?

Sabine Feuersänger: Hier unterscheiden wir zwischen Streitigkeiten unter den Eigentümern und solchen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und Dritten, vor allem der Verwaltung. Was den ersten Fall betrifft, landen häufig Fälle vor Gericht, bei denen einzelne Wohnungseigentümer Beschlüsse anfechten, die ihrer Meinung nach nicht rechtens sind.

Dazu ein Beispiel: Ein Eigentümer möchte am Balkon zu seiner Wohnung einen Sonnenschutz anbringen, die WEG stimmt mehrheitlich zu, doch ein anderer Eigentümer ist nicht einverstanden. Dieser fechtet den Beschluss an, weil der Sonnenschutz das optische Erscheinungsbild des Hauses verändert. Hierüber hat dann das Gericht zu entscheiden. Denn einen Streitschlichtungsweg wie man ihn aus dem Nachbarschaftsrecht kennt gibt es im Wohnungseigentumsrecht derzeit leider nicht.

Anreize für Streitigkeiten der WEG mit der Verwaltung gibt es in großer Anzahl: Die Jahresabrechnungen der Verwaltungen sind nicht selten falsch oder intransparent, Beschlüsse der WEG werden nur verzögert umgesetzt, Gelder der WEG fehlen und es muss dann geklärt werden, wo sie geblieben sind. Die Liste der Streitpunkte fällt auch deshalb umfangreich aus, weil Verwalter keine Sachkunde nachweisen müssen, um diesen Beruf auszuüben. Unser Verein Wohnen im Eigentum e.V. kämpft seit Jahren gegen diesen Missstand an.

Was sind erste Schritte, die Beteiligte in solchen Situationen einleiten können? Wo erhalten sie Informationen und Unterstützung?

Sabine Feuersänger: Wohnungseigentümer sind Verbraucher, auch die WEG als Verband ist als Verbraucher anerkannt. Der Verein Wohnen im Eigentum e.V. wurde eigens dafür gegründet, sie durch Aufklärung und Beratung zu unterstützen. So finden Wohnungseigentümer auf unserer Website eine Vielzahl von kostenfreien Informationen, um sich zunächst einmal überhaupt über ihre Rechte und Pflichten zu informieren. Dort stehen zum Beispiel der Ratgeber „Modernisierungs-Knigge für Wohnungseigentümer“ und der Ratgeber zur Teilungserklärung „Das Miteinander gebacken bekommen“ als kostenfreie PDFs zur Verfügung.

Nicht jede Auseinandersetzung lässt sich in wenigen Schritten klären. Ab wann macht es Ihrer Meinung nach Sinn, rechtliche Schritte einzuleiten?

Sabine Feuersänger: Gütliche Einigungen können angestrebt und diskutiert werden, bis ein WEG-Beschluss in der Sache feststeht. Ab dann muss sich der Eigentümer entscheiden: Akzeptieren oder anfechten? Für eine Beschlussanfechtung hat er oder sie aber nur einen Monat Zeit. Hierfür ist ein Rechtsrat notwendig. Mitglieder von Wohnen im Eigentum e.V. erhalten Auskünfte zu rechtlichen Anliegen kostenlos. Je nach Größe des Problems kann der Eigentümer auch einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Besonders wichtig ist es, sich über die Erfolgsaussichten eines Rechtsstreits zu informieren. Denn im Falle einer Niederlage vor Gericht drohen hohe Kosten.

Unter welchen Voraussetzungen ist es möglich, ein Mitglied aus der WEG auszuschließen?

Sabine Feuersänger: Wer dauerhaft kein Hausgeld zahlt, kann irgendwann dazu gezwungen werden, seine Wohnung zu verkaufen. Gleiches gilt für Eigentümer, die Miteigentümer in unzumutbarer Weise beschimpfen und beleidigen und somit den Hausfrieden nachhaltig stören. Aber das sind eher die sehr starken Ausnahmefälle.

Viele kleine Wohnungseigentümergemeinschaften möchten die Verwaltung ihrer WEG selbst in die Hand nehmen. Was sind die Vor- beziehungsweise Nachteile bei der Selbstverwaltung?

Sabine Feuersänger: Grundsätzlich spart eine Selbstverwaltung Kosten und sorgt oft für mehr Gemeinschaftsgefühl bei der Verwaltung des gemeinsamen Hauses, seiner Instandhaltung und seinem Werterhalt. Andererseits nimmt die Verwaltung viel Zeit in Anspruch, die in der Regel nicht bezahlt wird. Dazu kommt, dass erhebliche Fachkenntnisse aufgebaut werden.

Generell ist dies jedoch ein umfangreiches Thema, über das sich Eigentümer auf unserer Website weiterführend informieren können.

Herzlichen Dank für das Interview, Frau Feuersänger

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